关于物业管理中几种常见争议的处理

近两年，物业管理的法制环境较以往有了改善，但是在小区物业管理当中，尤其是封闭式小区，不仅业主，一些职能部门、企事业单位、物业使用人还存在一些认识上的误区，以为物业公司收费就应该承担一切责任，动辄“找物业”，使物业公司的工作十分被动，主要体现在以下几方面：

一、 小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任的划分、损失赔偿等问题：

在小区物业管理的安全防范中，物业公司应负什么责任，除了《合同法》、《民法通则》等法律的规定外，最直接的法规依据是2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》。该《条例》第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”。物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主甚至于某些职能部门片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业管理公司在物业管理过程中，是否存在“疏于管理”的行为，这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观的、必然的因果关系，应由法院根据案件证据来认定。

二、管道跑冒滴漏的维修、供电管线等共用部位和共用设施的维修等问题：

1、 保修期内：对于供暖管线、屋面防水等在其保修期限内，存在质量原因的，应由房地产开发商协调施工方尽保修义务予以处理；2、保修期过后：应按其分工规定各自承担相应的维修养护工作。根据《青岛市物业管理企业与政府专业单位管理服务职责分工的规定》第八条规定：“供热设施管理。实施城市集中供热的设备、设施及供热管线，均由供热单位或由其委托的单位维护、管理。”；《物业管理条例》第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。对于暖气等相关问题若物业接受委托，应在其委托范围内承担相应的责任；未接受委托的，应由相关职能部门对其负责。